碧桂园服务(6098.HK)：高速扩张中的天生龙头，首次覆盖给予“买入”评级，目标价14.86港元

       碧桂园服务(6098.HK)：高速扩张中的天生龙头，首次覆盖给予“买入”评级，目标价14.86港元

       新浪财经11-0808:13

       机构：光大证券(7.15,-0.02,-0.28%)

       评级：买入

       目标价：14.86港元

       ◆成长性优异的领先住宅物业服务商。公司于2018年位列行业百强第3名。2018年6月公司从碧桂园(9.03,-0.01,-0.11%)集团以介绍形式分拆上市，8月正式调入恒生大中型股指数，进入港股通名单。凭借兄弟公司平台支持，公司在行业综合评分表中名列前茅，具备突出的成长潜力及确定性，将显著受益于我国物管行业加速整合的行业趋势。我们预计公司18-20年收入CAGR达42%，归母净利润CAGR达56%。同时将维持行业领先的经营现金转化率和资本回报率。

       ◆基础服务：管理规模迅速扩张，盈利能力维持高位。我们预测公司在管面积18-20年CAGR为38.5%，2020年末将达3.26亿平米。截止1H18末，公司在管面积达1.36亿平米，储备面积2.49亿平米。兄弟公司是公司物管项目最主要来源，1H18末收费面积中89.1%来自于碧桂园开发项目。同时第三方项目比重不断攀升，“三供一业”及城市综合运营管理起步，有望扩大服务规模及业态种类。公司基础服务板块毛利率处于行业领先水平(1H18:34.3%)，主要原因在于项目区位优势和大盘协同效应。同时公司拥有较为丰富的提升手段以应对人力成本上升压力，预计盈利水平仍将维持高位。1H18末公司平均物业费为1.91元/平米/月，收缴率91.7%，续约率98.5%。2017年业主满意度为90.3%。

       ◆增值服务：多元商业模式加速变现进程。增值服务板块已成为重要利润增长点，1H18以22%收入占比贡献31%的毛利润。1)非业主增值服务：协销业务通过在兄弟公司项目中渗透率提升与中小开发商战略合作的展开，具备持续增长能力;停车位及房屋尾盘销售业务已具备扩张能力。2)社区增值服务：存在渗透率提升机会，目前仅覆盖20%-30%管理项目;丰富社区资源具备变现能力，1H18末“凤凰会”注册用户接近200万人。

       ◆首次覆盖给予“买入”评级，目标价14.86港元。碧桂园服务(11.28,0.10,0.89%)作为行业领先企业，将显著受益于行业加速整合趋势。突出的兄弟公司优势令公司具备优质的成长性。我们预测18-20年EPS为0.35/0.47/0.62元人民币，基于DCF模型给予目标价14.86港元，分别对应18/19年37x/28xPE。首次覆盖，给予“买入”评级。

       风险提示：外延进程不及预期;人工成本上涨过快;地产销售市场遇冷。